建て替えができない「再建築不可物件」は、住宅ローンが使いにくく買い手が限られるため、一般市場では売りにくい代表格です。
ここでは再建築不可になる理由、売る方法（隣地への売却・専門買取・活用）、業者選びのコツを解説します。
こんなお悩みはありませんか？（→ 解決策）
- 再建築不可で買い手がつかず、何年も売れ残っている
→ 訳あり物件専門の買取業者なら、再建築不可でも買い取れます（下の業者比較を参照）。 - 使わないのに固定資産税だけ払い続けていて負担
→ 現況のまま早期に現金化できる専門買取を検討しましょう。 - 接道やセットバックが複雑で仲介に断られた
→ 権利関係が複雑でも、訳あり専門業者なら対応できることが多いです。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊すと、新しく建物を建て直せない土地のことです。
建築基準法の接道義務（原則、幅員4m以上の道路に間口2m以上接すること）を満たしていない土地が代表例です。
なぜ再建築不可になるのか
主な原因
- 敷地が道路に2m以上接していない
- 接している道が建築基準法上の「道路」に該当しない（幅員不足など）
- 旗竿地で通路部分の幅が足りない
これらは主に、建築基準法の道路規定ができる前から存在する古い市街地などで見られます。
なぜ売りにくいのか
建て替えや大規模な増改築ができないため、実需の買い手（マイホーム目的）が敬遠しがちで、金融機関の担保評価も低くなりやすく住宅ローンが通りにくい傾向があります。
結果として仲介では買い手が付きにくくなります。
再建築不可物件を売る方法
主な選択肢
- 隣地の所有者に売る：隣地と一体化すれば接道条件を満たせる場合があり、買い手になり得ます
- 専門買取業者に売る：リフォーム・賃貸活用のノウハウで現況買取が可能
- セットバックや但し書き許可：条件次第で再建築の道が開ける場合もあり（要・行政や専門家の確認）
確実性とスピードを重視するなら、再建築不可を扱い慣れた専門買取業者への相談が現実的です。
再建築できるようにして高く売る3つの方法
再建築不可の最大のネックは「建て替えられない・住宅ローンが組めない」こと。
逆に言えば、接道義務を満たして再建築できる土地に戻せれば、通常物件に近い価格で売れる可能性が上がります。
再建築不可でも買い手はいる
住宅ローンは使いにくいものの、現金で買う不動産投資家や、安く買ってリフォームして住みたい・貸したい実需層には根強い需要があります。
専門買取業者はこうした出口（再販ルート）を持っています。
① 隣地の一部を買い取る（接道を確保）
前面の間口が2m未満の場合、隣地の一部を購入して間口2m以上を確保できれば再建築可能になることがあります。
隣地所有者との交渉が必要です。
② セットバック（幅員4mを確保）
前面道路が幅員4m未満（建築基準法42条2項道路）の場合、道路中心から2m後退（セットバック）することで再建築できる場合があります。
③ 43条但し書き（43条2項）の許可
建築基準法上の道路に接していなくても、特定行政庁が交通・安全・防災・衛生上支障ないと認め、建築審査会の同意を得れば建築できる制度です。
申請は建築士・設計事務所に依頼します。
いずれも行政や専門家の確認が必須で、費用と時間がかかります。
「そこまで手間をかけたくない」「確実に早く手放したい」場合は、後述の専門買取が現実的です。
再建築不可物件の売却・買取おすすめ比較【4社】
各社の採点内訳（5軸×5点満点・総合＝平均）
以下は「再建築不可物件の買取」における各社の評価です。5つの評価軸（対応ジャンルの広さ／専門性・実績／対応エリア／査定の手軽さ／現況買取）を各5点満点で採点し、その平均を総合スコアにしています。
| 評価軸 | ラクウル | ワケガイ | アルバリンク | クランピー |
|---|---|---|---|---|
| 対応ジャンルの広さ | 4.8 | 4.5 | 4.6 | 4.3 |
| 専門性・実績 | 4.4 | 4.3 | 4.4 | 4.4 |
| 対応エリア | 4.7 | 4.5 | 4.7 | 4.3 |
| 査定の手軽さ | 4.2 | 4.3 | 4.1 | 4.0 |
| 現況買取 | 3.9 | 3.9 | 3.7 | 4.0 |
| 総合（平均） | 4.4 | 4.3 | 4.3 | 4.2 |
読み取り方：ラクウルは対応ジャンルの広さと全国エリア、アルバリンク・クランピーは再建築不可の実績や専門性で続きます。
※ 採点は各社の公式情報・公開されている実績・対応条件・口コミ傾向をもとに編集部が独自に評価したものです（2026年9月時点）。点数・順位は買取価格や成約を保証するものではなく、実際の査定額・対応は物件・時期・エリアにより異なります。必ず複数社の無料査定で比較してください。
※本セクションはプロモーション（PR）を含みます。
評価は編集部の基準（接道なし・再建築不可への対応力／現況買取・スピード／実績・規模／無料査定）に基づき、各社の公開情報をもとに作成しています。
査定額・対応内容・対応エリアは物件や時期により異なります。
再建築不可物件は一般の仲介では買い手がつきにくく、専門の買取業者に相談するのが現実的です。
1社では安く見られがちなので、無料査定を複数社に出して比べるのが失敗しないコツです。
タイプ別おすすめ
- 早く・現況のまま現金化したい → ラクウル／ワケガイ（専門買取）
- 実績・規模の安心感を重視 → アルバリンク（上場企業／当サイト非掲載）
- 相続・共有などトラブルが絡み士業連携も欲しい → クランピーリアルエステート（当サイト非掲載）
| 会社 | 方式 | 対応エリア | スピード | 強み |
|---|---|---|---|---|
| ラクウル | 買取 | 全国 | 最短3〜7日で入金 | 再建築不可含む訳あり11種・現況買取・手数料ゼロ |
| ワケガイ | 買取 | 全国 | 最短1〜3日 | 宅建士対応・他社で断られた物件もOK |
| アルバリンク | 買取 | 全国 | 最短数日〜 | 東証上場・年3,000件超・買取率が高い |
| クランピーリアルエステート | 買取 | 全国（東京・名古屋） | 最短即日 | 訳あり専門・累計相談2万件超・士業連携1,200超 |
※アルバリンク・クランピーリアルエステートは比較の参考として紹介しており、当サイトでは無料査定リンクを掲載していません。
ラクウル4.4
★★★★☆
- 再建築不可を含む訳あり11種に幅広く対応する専門買取
- 現況のまま・手数料ゼロ、電話/メール/LINEで非対面でも完結
- 「他社より高値」の実例、口コミは約8割が高評価
- 担当者により対応差・連絡の遅れの声もある（改善傾向）
再建築不可でも現況のまま買い取れる、まず入れておきたい一社。
投資家ネットワークを背景に高値がつく事例が報告されています。
💬 口コミ傾向：5分で折り返し・最短3〜7日入金など対応の速さと担当者の丁寧さを評価する声。
✔ 相見積もりで高値を狙いたい人向け
ワケガイ4.3
★★★★☆
- 訳あり不動産を専門に、全国で現況のまま買取
- 最短1〜3日で現金化・即日査定に対応、スタッフが宅建士
- 他社で断られた物件・残置物ありでも相談可
- 「思ったより安い」との声もあり、価格は相見積もりで比較を
とにかく早く手放したいときの比較先。
他社で断られた再建築不可も買い取れたという口コミが目立ちます。
💬 口コミ傾向：対応が爆速・説明が丁寧という声が多い一方、買取価格は「相場より低め」との評価も。
✔ とにかく早く・全国で売りたい人向け
アルバリンク（訳あり物件買取プロ）4.3
★★★★☆
- 年間買取3,000件超・買取率が高く、規模と実績が大きい
- 上場企業で管理体制の面での安心感
- 再建築不可・ゴミ屋敷でも現状買取した実例
- 「1ヶ月連絡が来ない」など、対応速度は時期により差の声も
実績・規模の安心感を最重視する人の比較対象として有名な一社。
※当サイトでは無料査定リンクを掲載していません（公平な比較の参考として紹介）。
クランピーリアルエステート4.2
★★★★☆
- 再建築不可・共有持分など訳あり物件の買取専門、累計相談2万件超
- 弁護士など士業連携1,200超でトラブル・相続案件もスムーズ
- 最短即日買取に対応、複雑・高額案件も買取可能
- 持分・訳あり買取のため物件全体売却より総額は伸びにくい場合も
相続・共有などが絡む再建築不可で、士業連携も欲しいときの候補。
※当サイトでは無料査定リンクを掲載していません（公平な比較の参考として紹介）。
買取業者の選び方
チェックポイント
- 再建築不可・訳あり物件の買取実績
- 対応エリア
- 査定額の根拠を説明してくれるか
- 査定無料・追加費用なし
- 必ず複数社で相見積もり
売却の流れ
①無料査定の依頼 → ②現地・法規の調査と査定 → ③契約・条件確認 → ④決済・引渡し、が一般的な流れです。
価格・相場の考え方
再建築不可物件は評価が下がりやすいものの、接道の状況・隣地との関係・活用のしやすさで価格は大きく変わります。
1社の査定を鵜呑みにせず複数社で比較しましょう。
参考：実際の再建築不可物件の買取事例
千葉県富津市／再建築不可の戸建：買取価格 600万円。
前面道路の幅員が2m未満で接道義務を満たさず、室内も老朽化。
買取後にリフォームして不動産投資家へ再販された事例です。
再建築不可物件の相場水準は 通常の物件の3〜7割（一般には5〜7割） が目安とされます。
出典：株式会社AlbaLink「再建築不可物件の買取相場」公表事例。
個別事例であり金額を保証するものではありません。
よくある質問
Q. 再建築不可でも売れますか？
隣地所有者が買い手になることもあります。
Q. リフォームはできますか？
範囲は物件ごとに異なるため専門家に確認しましょう。
Q. 再建築できるようにする方法はありますか？
行政・専門家への確認が必要です。
Q. 再建築不可物件は本当に売れないのですか？
リフォーム再販や隣地との一体活用など、出口戦略を持つ業者に相談しましょう。
Q. 43条但し書き（43条2項）とは何ですか？
認められれば再建築でき、価値が上がります。
Q. 隣の人に買ってもらうことはできますか？
まず声をかけてみる価値はあります。
Q. 再建築不可物件で住宅ローンは組めますか？
現金客・投資家が主な買い手です。
まとめ
ポイント
- 接道義務を満たさない土地は建て替え不可で売りにくい
- 隣地への売却・専門買取・活用が主な選択肢
- 専門業者なら現況のまま買取できることが多い
- 必ず複数社の相見積もりで比較
参考・出典（公的機関）
本記事は公的機関の情報や各社の公開情報をもとに編集部が作成しています。
制度・法令は改正される場合があり、内容の正確性・完全性を保証するものではありません。
個別の売却・税務・法律のご判断は、必ず専門家や公式の窓口にご確認ください。
