借地権や底地は土地の権利が「借りる人」と「地主」で分かれているため、
通常の不動産より売りにくい物件です。
ここでは借地権・底地の違い、売りにくい理由、売る方法（地主・借地人への売却・専門買取）を解説します。
こんなお悩みはありませんか？（→ 解決策）
- 借地権を相続したが、地主との関係や更新料が負担
→ 借地権を専門に扱う買取業者なら、地主との交渉込みで買い取れることもあります（下の業者比較を参照）。 - 底地（貸している土地）の地代が安く、扱いに困っている
→ 底地専門の買取・査定を利用しましょう。 - 地主が譲渡を承諾してくれず売れない
→ 「承諾が得られない」ケースの対処に強い専門業者へ相談を。
借地権・底地とは
用語
- 借地権：建物を建てる目的で地主から土地を借りている人の権利
- 底地：借地権が設定された土地の「所有権」（＝地主側の権利）
ひとつの土地に「借地人」と「地主」という2つの立場があり、どちらの権利も単独では扱いにくいのが特徴です。
借地権の種類（旧法・普通・定期）
借地権は種類によって「更新できるか」「期間満了後どうなるか」「売りやすさ」が大きく変わります。
まずご自身の借地権がどれかを契約書で確認しましょう。
| 種類 | 根拠法・時期 | 存続期間の目安 | 更新 | 期間満了後 | 売りやすさ |
|---|---|---|---|---|---|
| 旧法借地権 | 1992年7月末までに設定 | 木造20年以上／堅固30年以上 | あり（拒否は難しい） | 更新して住み続けやすい | 比較的高い |
| 普通借地権 | 1992年8月以降（借地借家法） | 30年（更新後20年→10年） | あり | 更新できる | 中〜高 |
| 定期借地権 | 借地借家法（一般定期は50年以上） | 10〜50年以上 | なし | 原則、更地にして返す | 低め（残存期間で変動） |
ポイント
- 旧法か新法かは「最初に土地を借りた時期」で決まります（更新しても旧法のまま）。
旧法は借主の権利が強く、売却でも有利になりやすいです。 - 多くの借地権は「賃借権」で譲渡に地主の承諾が必要です。
まれに「地上権」があり、こちらは承諾なしで譲渡・登記ができます。
定期借地権が付いたマンションの売り方・残存期間の考え方は、定期借地権マンションの売却で詳しく解説しています。
なぜ売りにくいのか
借地権付き建物は、売却時に地主の承諾が必要なことが多く、住宅ローンも使いにくい傾向です。
底地は地代収入は得られても自由に使えないため、一般の買い手が付きにくくなります。
こうした物件は権利調整に慣れた専門買取業者が現実的な売却先です。
借地権・底地を売る方法
主な選択肢
- 借地権を地主に売る／底地を借地人に売る：当事者間でまとまれば整理しやすい
- 借地権と底地を同時に売る：一体化すれば通常の所有権として高く売れる可能性
- 専門買取業者に売る：権利関係が複雑でも現況で買取可能
承諾料・更新料など費用の注意
注意
- 借地権の譲渡には地主への承諾料（譲渡承諾料）が必要になることが多い
- 建て替え・更新の際にも費用が発生する場合がある
- 契約内容により条件が異なるため、契約書の確認と専門家への相談が安全です
「更新料」は「承諾料」とは別物
- 更新料…契約を更新するときに地主へ払う金銭。法律上の支払い義務はなく契約や地域の慣行によります。
- 承諾料（譲渡承諾料）…借地権を第三者へ売るときに地主へ払う金銭（目安は借地権価格の約10%）。
- 更新料を払わないと直ちに契約解除、とは限りませんが、トラブルの原因になります。
疑問があれば専門家へ相談を。
借地権を売るときにかかる費用の一覧
| 費用 | 目安・ポイント |
|---|---|
| 譲渡承諾料 | 第三者に売るとき地主に払う。 借地権価格の約10％が一般的 |
| 仲介手数料 | 上限は売買価格×3％＋6万円（税別）。 800万円以下の物件は最大30万円（税別） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る。 1,000万円超5,000万円以下なら1万円（軽減措置・2027年3月末まで） |
| 測量費 | 境界があいまいで測量が必要なとき |
| 譲渡所得の税金 | 利益が出たときだけ（下の「税金」参照） |
ほかに確認したいこと
- 買い手が建て替えるつもりなら、別に地主の建替承諾（承諾料）が必要になることがあります。
- 専門の買取業者に直接売る場合は、仲介手数料はかかりません。
借地権の売却相場と承諾料
借地権（建物を建てるために土地を借りる権利）は立地や契約内容で価格が変わりますが、目安は次のとおりです。
- 借地権の相場…更地価格のおよそ6〜7割が目安（地域や借地権割合で変動）
- 譲渡承諾料…第三者へ売る際に地主へ支払う。借地権価格の約10%が一般的
- 地主へ売る場合…承諾料は不要だが、自分から持ちかけると価格が下がりやすい（更地価格の5割程度になることも）
借地権割合と価格の調べ方（路線価図の見方）
「自分の借地権はいくら？」を知る出発点が借地権割合です。国税庁の路線価図で調べられます。
計算の基本
- 借地権の評価額 ＝ 更地価格 × 借地権割合
- 底地の評価額 ＝ 更地価格 ×（1 − 借地権割合）
路線価図では道路に「300D」のように数字＋アルファベットが表示されます。数字は1㎡あたりの路線価（千円単位＝300なら30万円/㎡）、アルファベットが借地権割合の記号です。
| 記号 | A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 借地権割合 | 90% | 80% | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% |
計算例（路線価「300D」・土地100㎡）
- 更地の評価額 ＝ 30万円 × 100㎡ ＝ 3,000万円
- 借地権（D＝60%）＝ 3,000万円 × 60% ＝ 約1,800万円
- 底地（40%）＝ 3,000万円 × 40% ＝ 約1,200万円
注意
- 借地権割合は相続税評価の目安です。実際の売買価格（特に第三者売却・業者買取）は、これより低くなることが多い点にご注意ください。
- 正確な金額は複数の買取業者の無料査定で確認するのが確実です。
借地権を売ったときの税金
借地権を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。
計算の考え方
- 譲渡所得 ＝ 売却額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除
- 取得費が分からない場合は概算取得費（売却額の5%）を使えます。
- 税率は所有期間で変わります…長期（売った年の1月1日で5年超）約20.315%／短期 約39.63%。
使える特例
- マイホーム（居住用）の3,000万円特別控除…借地上の自宅を売る場合、国税庁は家屋と一緒に売った借地権も対象としています（住まなくなってから3年目の年末までに売る、親族への売却は対象外などの条件があります）。
- 取得費加算の特例…相続した借地権を相続税の申告期限から3年以内に売ると、相続税の一部を取得費に加算できます。
注意
- 利益が出た場合は売った翌年に確定申告が必要です。
- 税額は取得費や特例で大きく変わります。具体的な計算は税理士・税務署にご確認ください。
（本記事は一般的な目安です）
費用・消費税の扱い
- 地主に払う承諾料（名義書換料）は、仲介手数料と同じく売るための費用として利益から差し引けます。
- 借地権の売却に消費税はかかりません（国税庁は、借地権など土地の上の権利の譲渡を非課税としています）。
借地権・底地を相続したとき
相続のポイント
- 借地権・底地も相続財産です（相続税評価は上の借地権割合で計算）。
- 相続による取得は「譲渡」ではないため、地主の承諾も承諾料も原則不要です。
（名義書換料を求められても法的義務ではありません） - 建物は相続登記が必要（2024年4月から義務化・取得を知って3年以内）。
借地権自体は登記されていないことが多いです。
兄弟・共有の注意
- 兄弟など複数人で共有相続すると、売却に全員の同意が必要になり、トラブルになりがちです。
- 相続放棄をすると借地権も放棄になりますが、他の財産もすべて放棄になる点に注意が必要です。
- 相続した借地権も売却できます。まず名義（建物）を整理してから売却へ進むのが一般的です。
相続した借地権の名義変更・相続税評価・売却の進め方は、借地権を相続したときで詳しく解説しています。
底地を売りたい地主の方へ
地代は入るけれど自由に使えない底地は、次の3つが主な売り先です。
| 売り先 | 特徴 | 価格の目安 |
|---|---|---|
| 借地人に売る | 関係が良ければ最もスムーズ。借地人は完全な所有権になりメリット大 | 更地価格 ×（1−借地権割合）に近い |
| 借地権と同時に売る（更地化） | 借地人と協力し一体で売却。双方が最も高く売れやすい | 更地としての価格 |
| 底地専門の買取業者に売る | 借地人と交渉できなくても現況で売れる・早い | 低め（地代利回りで評価。更地の1〜2割になることも） |
底地の豆知識
- 相続税の納税で、底地を物納に充てられる場合があります（要件あり）。
- 地代の値上げ・滞納・更新料など、借地人との関係で価値は大きく変わります。
売り方3パターンと「承諾が得られない」ときの対処
| 売却先 | 特徴 |
|---|---|
| 地主に売る | 手続きが早い・承諾料不要。 ただし価格は低めになりやすい |
| 第三者に売る | 高値を狙えるが、地主の譲渡承諾（＋承諾料）が必要 |
| 専門買取業者に売る | 承諾交渉ごと任せられ早い。 価格は市場より低め |
地主が承諾してくれないとき
- 借地非訟（しゃくちひしょう）…裁判所に申し立て、地主の承諾に代わる許可を得る制度。
許可の条件として承諾料にあたるお金の支払いを命じられることが多く、地主が自分で買い取ると申し出ることもできます。 - 底地との同時売却…地主と協力し、借地権＋底地をまとめて「完全な所有権（更地）」として売ると、双方とも高く売れることがあります
建物だけ売れる？更地にして返すときは？
建物だけを売ると借地権も一緒に移る
借地の上の建物は、借地権とセットで扱われます。
建物を売ると借地権も買い手に移るため、建物だけの売却でも地主の承諾が必要です。
承諾を取らずに売ると、契約を解除される原因になります。
更地にして返す場合
- 自分から契約をやめて返す…契約で決めていない限り、建物を壊して更地で返すのが基本で、解体費は借地人の負担になりやすいです。
- 期間が終わって更新されない…普通借地権・旧法借地権なら、地主に建物を時価で買い取るよう求められます（建物買取請求権）。
地代の滞納などで契約を解除された場合は使えません。 - 壊す前に、地主や買取業者に建物ごと買ってもらえないか相談すると、解体費をかけずに済むことがあります。
借地権・底地の売却・買取おすすめ比較【4社】
各社の採点内訳（5軸×5点満点・総合＝平均）
以下は「借地権・底地の売却・買取」における各社の評価です。5つの評価軸（対応ジャンルの広さ／専門性・実績／対応エリア／査定の手軽さ／現況買取）を各5点満点で採点し、その平均を総合スコアにしています。
| 評価軸 | ラクウル | サンセイランディック | ワケガイ | 中央プロパティー |
|---|---|---|---|---|
| 対応ジャンルの広さ | 4.8 | 4.0 | 4.5 | 4.0 |
| 専門性・実績 | 4.5 | 4.9 | 4.3 | 4.6 |
| 対応エリア | 4.8 | 4.6 | 4.5 | 4.4 |
| 査定の手軽さ | 4.4 | 4.3 | 4.3 | 4.2 |
| 現況買取 | 4.0 | 4.2 | 3.9 | 3.8 |
| 総合（平均） | 4.5 | 4.4 | 4.3 | 4.2 |
読み取り方：ラクウルは全国×スピード、サンセイランディックは底地・借地の権利調整の専門性で高評価という違いです。
※ 採点は各社の公式情報・公開されている実績・対応条件・口コミ傾向をもとに編集部が独自に評価したものです（2026年9月時点）。点数・順位は買取価格や成約を保証するものではなく、実際の査定額・対応は物件・時期・エリアにより異なります。必ず複数社の無料査定で比較してください。
※本セクションはプロモーション（PR）を含みます。
評価は編集部の基準（借地権・底地など複雑な権利関係への対応力／地主交渉を要する案件の知見／現況買取・スピード／無料査定）に基づき、各社の公開情報をもとに作成しています。
査定額・対応内容・対応エリアは物件や時期により異なります。
借地権・底地は「借地人側か地主側か」「早く現金化か・高値の仲介か」で最適な会社が変わります。
1社で決めず、立場に合う会社に無料査定・相談を出して比べるのが失敗しないコツです。
立場・目的別おすすめ
- 借地権を早く・現況のまま現金化したい → ラクウル／ワケガイ（専門買取）
- 底地（地主側）を売りたい・底地管理も相談したい → サンセイランディック（底地専門・上場／当サイト非掲載）
- 地主交渉やトラブルがあり、少しでも高く（仲介）売りたい → 中央プロパティー（弁護士連携／当サイト非掲載）
| 会社 | 対応 | 方式 | 対応エリア | 強み |
|---|---|---|---|---|
| ラクウル | 借地権・底地とも | 買取 | 全国 | 訳あり11種に対応・現況買取・手数料ゼロ |
| ワケガイ | 借地権・訳あり全般 | 買取 | 全国 | 最短1〜3日・宅建士対応・残置物OK |
| サンセイランディック | 底地・借地権の専門 | 買取 | 全国8拠点 | 東証上場・30年超／年2,000件超査定・底地管理も |
| 中央プロパティー | 借地権・底地・共有持分 | 仲介（高値狙い） | 主に都市部 | 弁護士・司法書士連携で地主交渉を代行 |
※サンセイランディック・中央プロパティーは比較の参考として紹介しており、当サイトでは無料査定リンクを掲載していません。
ラクウル4.5
★★★★★
- 借地権・底地を含む訳あり11種に幅広く対応する専門買取
- 現況のまま・手数料ゼロ、電話/メール/LINEで非対面でも完結
- 「他社より高値」の実例、口コミは約8割が高評価
- 担当者により対応差・連絡の遅れの声もある（改善傾向）
借地権・底地の両方を現況のまま買い取れる、まず入れておきたい一社。
承諾・権利関係が複雑でも買取で対応できるのが強みです。
💬 口コミ傾向：5分で折り返し・最短3〜7日入金など対応の速さと担当者の丁寧さを評価する声。
✔ 借地権・底地を早く現況のまま売りたい人向け
ワケガイ4.3
★★★★☆
- 訳あり不動産を専門に、全国で現況のまま買取
- 最短1〜3日で現金化・即日査定に対応、スタッフが宅建士
- 他社で断られた物件・残置物ありでも相談可
- 「思ったより安い」との声もあり、価格は相見積もりで比較を
とにかく早く手放したいときの比較先。
他社で断られた訳あり物件も買い取れたという口コミが目立ちます。
💬 口コミ傾向：対応が爆速・説明が丁寧という声が多い一方、買取価格は「相場より低め」との評価も。
✔ とにかく早く・全国で売りたい人向け
サンセイランディック4.4
★★★★☆
- 底地・借地権・古アパートの「権利調整」に特化、30年超の実績
- 底地専門では希少な東証上場、全国8拠点で全国対応
- 底地の買取だけでなく地代回収・管理代行まで対応
- 特殊な条件の物件は「買取価格が思ったより低い」との声も
特に底地（地主側）の売却・管理で候補になる老舗の専門会社。
※当サイトでは無料査定リンクを掲載していません（公平な比較の参考として紹介）。
中央プロパティー（センチュリー21）4.2
★★★★☆
- 弁護士・司法書士と連携し、相続・借地トラブルに強い
- 地主との交渉を代行、他社で進まなかった案件の実績
- 仲介で高値売却を狙える（投資家ネットワークあり）
- 仲介のため買取より時間がかかる場合がある
交渉・トラブルが絡み、時間をかけても高く売りたいときの候補。
※当サイトでは無料査定リンクを掲載していません（公平な比較の参考として紹介）。
買取業者の選び方
チェックポイント
- 借地権・底地・訳あり物件の買取実績
- 地主・借地人との交渉や権利調整に強いか
- 対応エリア／査定無料・追加費用なし
- 必ず複数社で相見積もり
売却の流れ
①無料査定の依頼 → ②契約内容・権利関係の確認と査定 → ③（必要に応じ）地主との調整 → ④契約・決済、が一般的な流れです。
よくある質問
Q. 地主の承諾なしに借地権を売れますか？
承諾が得られない場合、裁判所の許可を求める手続きもあります。
専門家に相談しましょう。
Q. 底地だけでも売れますか？
借地人に売る、借地権と同時に売るなどの選択肢もあります。
Q. 承諾料はいくらかかりますか？
契約書の確認と専門家への相談をおすすめします。
Q. 借地権と底地の違いは何ですか？
どちらも単独では売りにくく、専門業者への売却が現実的です。
Q. 借地権・底地の売却相場はどれくらいですか？
相場の目安を知るためにも、複数の買取業者で査定を取りましょう。
Q. 借地権を相続したのですが売れますか？
早めに専門業者へ相談しましょう。
Q. 借地権を売るのに地主の承諾は必要ですか？
地主へ売る場合は承諾料は不要です。
Q. 地主が承諾してくれない場合は？
専門業者に相談するのが現実的です。
Q. 借地権はいくらで売れますか？
Q. 旧法借地権と新法（普通借地権）の違いは？
旧法は借主の権利が強く更新しやすいため、売却でも有利になりやすいです。
Q. 更新料と承諾料はどう違いますか？
更新料に法律上の支払い義務はなく、契約や慣行によります。
Q. 地主に借地権を買い取ってもらえますか？相場は？
承諾料は不要ですが、複数の選択肢を比較してから判断しましょう。
Q. 借地権割合はどこで調べられますか？
道路に付いた記号（A〜G）が借地権割合（90%〜30%）を表します。
Q. 定期借地権のマンションは売れますか？
期間満了後は原則、建物を解体して土地を返す点に注意が必要です。
Q. 借地権にも建物買取請求権はありますか？
適用可否はケースにより異なるため専門家に確認しましょう。
Q. 借地の上の建物だけを売れますか？
承諾が得られないときは借地非訟や、地主・買取業者への売却を検討します。
Q. 借地権を売るときの仲介手数料はいくらですか？
800万円以下の物件は最大30万円（税別）で、買取業者に直接売るならかかりません。
Q. 借地権の売却に消費税はかかりますか？
借地権など土地の上の権利の譲渡は、消費税が非課税です。
まとめ
ポイント
- 借地権・底地は権利が分かれ、単独では売りにくい
- 当事者間の売却・一体化・専門買取が主な選択肢
- 承諾料・仲介手数料など費用を事前に確認。建物だけ売るときも承諾が必要
- 自宅なら3,000万円の特別控除。借地権の売却に消費税はかからない
- 権利調整に強い業者を複数社比較
参考・出典（公的機関）
本記事は公的機関の情報や各社の公開情報をもとに編集部が作成しています。
制度・法令は改正される場合があり、内容の正確性・完全性を保証するものではありません。
個別の売却・税務・法律のご判断は、必ず専門家や公式の窓口にご確認ください。
